อสังหาริมทรัพย์ ที่น่าลงทุนมีอยู่ 3 ประเภท

420 Views

1. อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น อยู่อาศัยเอง ทำการค้า

2. อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดให้เราได้ต่อเนื่อง มีคนมาเช่าตลอด ถึงคนเก่าออกไปก็พร้อมมีคนใหม่เข้ามา

3. อสังหาริมทรัพย์ ที่ราคาสูงขึ้นไปเรื่อยๆตามระยะเวลาที่ผ่านไป

เรากำลังติดกับดัก ว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สิน แต่จริงๆบางครั้งเป็น หนี้สิน

ถ้าอะไรที่ผลิต กระแสเงินสดให้เราทุกเดือน สิ่งนั้นเรียกว่าทรัพย์สิน

ถ้าอะไรที่ทำให้เราต้องผ่อนจ่ายทุกเดือน สิ่งนั้นเรียกว่า หนี้สิน

การซื้อคอนโดแบบตามๆกันไป เพื่อเก็งกำไร ปล่อยเช่าก็ยาก จึงไม่ใช่การลงทุน แต่เป็นการสร้างหนี้

ในมุมมองแบบ Robert Kiyosaki ผู้แต่งหนังสือ พ่อรวยสอนลูก จะเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้มากกว่ารายจ่ายที่ต้องผ่อนธนาคาร แล้วทำไป เพิ่มจำนวนไปเรื่อยๆ จนวันหนึ่ง ผ่อนหมด ทำให้เรามีอิสรภาพทางการเงิน

แต่ในโลกความเป็นจริง การซื้อ อสังหาริมทรัพย์ แล้วปล่อยให้เช่า เพื่อให้กระแสเงินสดรับสุทธิมากกว่าเงินผ่อน เป็นเรื่องที่ยากพอสมควร นี่ยังไม่นับ ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่าย หรือค่าบำรุงดูแลรักษา ถ้าเป็นตึกแถวเจอภาษีโรงเรือนเข้าไปอีก

โมเดลนี้จึงสามารถใช้ได้ดีในยามที่เราซื้อตอนเกิดสภาวะ เศรษฐกิจไม่ดี หรือมีอำนาจต่อรอง ให้ซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาปกติ

นอกจากกรณีพิเศษ ส่วนใหญ่ เราจะมีกระแสเงินสดติดลบมากกว่าเป็นบวก

สิ่งที่ต้องระวังอีกเรื่องก็คือ ทำเลบางครั้งเปลี่ยนเร็ว มีตึกแถวให้เช่าอยู่ทำเลค้าขาย มีผู้เช่าตลอด มาวันหนึ่งมีห้างสรรพสินค้าขึ้น ทำเลเปลี่ยนทันที ผู้เช่าก็ย้ายไปเช่าในทำเลใหม่แทน

โครงการคอนโดใหม่ๆ เกิดขึ้นตลอดเวลา ทำให้ supply ในตลาดโตเร็วกว่า demand ทำให้การปล่อยเช่า ต้องลดราคาค่าเช่าลงมา เพราะคู่แข่งเต็มตลาด

คู่แข่งทั้งจากโครงการใหม่ และ จากผู้ซื้อรายย่อย ที่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่นกัน

ราคาสามารถเปรียบเทียบได้ทันทีในอินเตอร์เน็ต ดังนั้นการคิดราคาค่าเช่าเกินปกติ เป็นเรื่องที่ทำได้ยาก ยกเว้นว่าจะแต่งห้องสวยงาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นไปอีก

คิดไปคิดมา ปวดหัว ไม่ถนัด กลับไปเป็น Survivor trade ดีกว่า เราคงไม่เหมาะกับอสังหาริมทรัพย์

Krasuang Jarusira
Facebook Comments